孙宏斌买了乐视、又买了万达，还会买绿城吗？｜果睿微报告

导读：近期，杭州“蓝色钱江”保姆纵火案，一时间将绿城的物业推上了风口浪尖。人们开始质疑，物业存在的根本意义是什么?现正值众多地产企业分拆物业，意图上市开展新资本运作的高潮时期，物业管理是开发商和资本追逐的金矿，还是购房者资产安全以及保值增值的一道重要屏障？

物业管理是金矿吗?

行业历史

国内物业管理行业以1981年深圳物业管理的成立作为原点，截止到上世纪末，都属于起步阶段；随着《物业管理条例》及《物业管理服务收费管理办法》等行业法规的颁布，行业开始进入规范期；2014年第一家物业管理公司“彩生活”在香港上市，以及物业管理服务价格的放开，行业迎来了一个全新的起点。

物业管理行业发展史

房企物业脱离母公司，独立上市成潮流

房企物业脱离母公司以求独立上市渐成主流。2002年，深圳彩生活物业管理公司作为花样年集团的一部分在深圳成立，主要职能是为住宅社区提供基础物业管理服务，并逐步将业务扩展至全国。2014年，彩生活从母公司花样年集团独立出来，作为首家中资物业管理股赴港上市。之后，中海物业管理、绿城服务等大型房企物业管理公司均采用类似方式在香港市场成功上市。

今年以来，国内房地产企业整合或分拆物业管理公司的举措如火如荼，独立上市意图甚为明显：

2月，滨江集团拆分物业管理板块；

3月，雅居乐透露正筹划将物业管理业务分拆并独立上市，富力地产亦成立物业管理服务集团，万科则宣布万科物业管理引入博裕资本和58集团两家战略投资者；

6月，绿地将旗下绿地物业管理出售给雅居乐物业管理；

与此同时，碧桂园物业管理和南都物业管理目前都在A股排队IPO。

社区O2O是新方向

业态演变加快，社区O2O成了新方向

由于被长期定义为房企的补充业务，物业管理在业态演变上动力不足。但随着房企增量业务逐步放缓，日益增长的存量管理业务获得了更大的关注，物业管理业务正被努力打造成房企新的利润增长点。

各家房企目前瞄准的是社区O2O业务，而社区O2O是对传统物业管理的一种补充，数以万计的业主群体是这些房企最大的财富。

以彩生活为例，除了传统的物业管理服务外，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。

再比如星河物业，则以智善生活APP为基础，在完成基础物业管理服务基础上，整合星河商业、金融和集团各种资源，比如小额贷款、社区教育等。在线下，星河物业打造便利店、生活超市和社区食堂，同时加强社区2公里内宾馆、饭店、建材、干洗店、五金店等高频、刚需的消费合作商加盟。这个2公里意味着全方位的生活配套服务，意味着便利性。

行业巨头环立，挑战不容小觑

对于想要进入物业管理市场分一杯羹的企业家，看到这个市场很大，就认为这行赚钱很简单，那你就错了。接下来，我们为大家分析行业内潜在的挑战。

①最大的挑战来自收费模式

长期以来，物业管理公司想要调整物业管理费用，上面要应对各地监管部门及行业协会，下面要协调居民组成的业委会，很难轻易提高收费标准。对此，龙湖地产董事长吴亚军也曾公开表示不看好物业管理生意，她认为目前物业管理模式人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业管理费的收入却具有非常大的刚性，很多项目7、8年物业管理费都涨不了一成，这就导致物业管理生意很难做。

②成本控制是每一个物业人绕不开的问题

既然物业管理人工成本占比太高，那么在保证服务质量的同时，一定要做好成本控制。比如有公司启用了安保机器人，以期大幅度降低人工成本；还有部分公司构建行业联盟，即在相近的社区范围，或是和同行共享机电工程师等物业管理资源，以此减少单一社区物业管理资源的浪费。

③巨头环立的市场必须要有自己的独特优势

在各大房企向外输出物业管理业务时，小公司的生存与其独特优势息息相关。上文提及的成本控制能力可以作为优势，更接地气的人文关怀也行，物联网、机器人等黑科技的应用也可以考虑。总之，没有优势，难言生存。

物业管理未来之路将是如何？

物业管理行业是一个相对特殊的行业，“富二代”、“房二代”先发优势十分明显。因而，我们对新进入者的忠告是，从“二代”们不愿做的做起，可以打下生存基础；想“二代”们没想到的路子，可以赢得用户口碑；最终走到扩张这一步，离不开借外力，做资本运作。